시장 가격으로 전환해야

부동산 공시가격의 기준

황재화 기자 | 기사입력 2020/06/18 [17:33]

시장 가격으로 전환해야

부동산 공시가격의 기준

황재화 기자 | 입력 : 2020/06/18 [17:33]

국회입법조사처는 2020년 6월 17일(수)에 「부동산공시가격 산정기준 관련 정책과제」를 다룬 『이슈와 논점』 보고서를 발간했다.

우리나라는 부동산의 소유 및 거래에 따른 객관적 과세기준 확보 등을 위해 부동산가격공시제도를 시행 중이다.
「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 “부동산가격공시법”이라 함)에 따라 국토교통부장관과 시·군·구청장은 토지와 주택의 적정가격을 조사·산정하여 발표한다.

토지와 주택의 공시가격은 적정가격으로 산정되어야 하는데, 적정가격은 시장가격과 차이가 있다.
적정가격은 “토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”(부동산가격공시법 제2조제5호)으로 규정되어, ‘정상적인 시장가격’으로 이해되나, 실제로는 시장가격과큰 차이가 있다.
2020년 공동주택 공시가격 시세반영률은 가격대별로 68∼80% 수준이다.

정부는 부동산공시가격에 대해 제기된 문제점을 개선하기 위해 여러 차례에 걸쳐 자체 진단 및 대책발표를 해왔으나, 부동산 적정가격을 얼마나 객관적으로 산정할 것인가 하는 문제보다 시세반영률을 높이는 방안에 초점을 두고 있다.
국토교통부는 2019년 12월 17일 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안」을 통해, 고가의 부동산에 대해서는 시세반영률을 높이는 방향으로 부동산가격공시제도를 개편하겠다고 발표하고, 2020년 부동산가격공시부터 이를 적용 중이다.
국토교통부의 부동산공시가격제도 개선방안은 가격대별 부동산공시가격의 시세반영률의 격차를 심화시킬 우려가 있다.

주요국 부동산공시가격의 산정기준은 시장가격이며, 다만, 조세정책의 목적에 따라 세율을 달리 적용하고 있다.
미국 뉴욕주는 ‘시장가격(market value)’을 기준으로 산정하고 있고, 일본은 시장가격을 의미하는 ‘정상적인 가격’으로 산정을 하며,
네덜란드는 ‘시장가치(Marktwaarde)’를 기준으로 산정하고 있다.
이처럼 주요국은 부동산공시가격을 시장가격을 기준으로 산정하므로 부동산 유형 및 가격대별 시세반영률을 달리 설정하고 있지 않다.

향후 부동산공시가격에 대한 신뢰성과 형평성 확보를 위해 다음과 같은 정책적 노력이 필요하다.
첫째, 부동산가격공시대상이되는 부동산의 유형 및 가격대와 무관하게 적정가격에 실제 시장가격이 잘 반영되도록 할 필요가 있다.
둘째, 부동산가격공시제도를 운영하는 국토교통부는 가격산정의 객관성을 확보하는데 업무의 초점을 두고, 기획재정부, 국세청은 객관적으로 산정된 부동산가격을 활용하여 개인별 조세부담의 적정성을 고려한 조세정책을 마련하도록 할 필요가 있다.

 

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