전세금 반환 보증제도를 임차인 보호 중심으로 재설계할 필요가 있다.

국회입법조사처는 2024년 6월 24일 2023년 전세금반환보증제도 개편의 효과와 향후 임차인 보호방안 보고서를 발간함 2023년 정부는 주택도시보증공사 등이 공급하는 전세보증금 반환보증이 전세사기에 악용되는 것을 방지하기 위해 반환보증 가입 시 적용되는 주택가격 산정방식의 우선순위와 주택가격의 담보인정비율을 변경함 2022년 말까지 비아파트 주택의 가격산정방식은 1순위 감정평가금액, 2순위 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시가격의 150% 금액, 3순위 실거래가 등을 적용함 2023년 1월 1일부터 2순위에 적용되는 가격을 공시가격의 140%로 기존보다 10%p 인하함 2023년 5월 1일부터는 공시가격의 140% 가격을 1순위로 삼고, 2순위 실거래가, 3순위 감정평가금액을 적용함. 또한 반환보증의 보증대상 담보인정비율 상한을 100%에서 90%로 조정함 2023년 5월 1일 이후로는 반환보증에 가입할 수 있는 대상은 주택의 전세금이 공시가격의 126%이내에 있는 주택으로 축소된다.

2023년 정부의 반환보증제도 변경으로 인해 반환보증 가입 범위가 축소된 비아파트 임대차시장과 시장에 참여하는 임대인 및 임차인에게 정부가 의도치 않은 영향이 발생함 정부가 변경한 주택가격산정 우선순위로 인해 후 임차인에게 받는 임대보증금으로는 2023년 이전 임차인에게 받은 임대보증금을 상환하지 못하는 문제가 발생함 반환보증에 가입할 수 없는 전세주택의 범위가 넓어짐으로써, 임차인들은 반환보증에 가입할 수 있는 전세주택을 구하는 데 어려움을 겪게 됨 임대인이 요구할 수 있는 전세보증금의 수준이 낮아지면서, HUG 등이 제시하는 수준의 임대보증금을 수령하는 대신 자신의 경제적 이익을 위해 나머지 금액은 월세로 전환하는 보증부월세로 임대주택을 제공할 유인이 발생함수도권을 기준으로 순수전세거래 비중은 줄어들고 월세거래비중이 급격히 높아지며 월세가격이 상승세를 보이면서 저소득 임차인의 주거 안정에 부정적 영향을 주고 있음 최근 임대차시장 상황과 반환보증제도 개편에 따른 효과를 고려할 때 다음과 같이 임차인 보호를 위한 조치를 검토하여 재설계할 필요가 있음임차인에게 반환보증 거절이라는 심리적 경제적 어려움을 다소 완화할 수 있도록 비아파트 주택에 1순위로 적용되는 주택공시가격의 126% 이내인 반환보증 가입 대상 요건을 확대하는 방안 검토한다.

임차인에 대한 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 임대인을 위해 2024년 7월에 만료되는 역전세대출 프로그램의 시행 기간을 일정 기간 연장하는 방안 검토한다.

임차보증금 보호 수단으로서 반환보증제도가 가진 장점을 고려할 때, 임차인뿐만 아니라 일반 임대인도 반환보증에 가입할 수 있도록 상품을 개발하고, 보증가입 임대인에게 재산세 감면 등 세제혜택을 주는 방안 검토한다