허술한 분양가 심사제도

부풀린 기본형건축비

공공택지에 건설되는 아파트는 내집 마련과 집값 안정에 기여해야 한다.

경제정의실천시민연합은  "허술한 분양가 심사제도를 즉시 폐지하라"고 촉구했다.

 

경실련은 5월9일 논평에서 "북위례 분양가격 심사시 설계내역, 약정 공사비 등 투입비용 검증하지 않아 국토부가 근거 없이 잔뜩 부풀린 기본형건축비와 가산비 때문에 분양가 거품이 발생했다고 주장, 실제 원가에 기초해 분양가를 심사하고, 분양가심사위원회 자료를 즉시 공개하라"면서 이같이 촉구했다.

 

경실련의 주장은 다음과 같다

 

경실련이 정보공개청구를 통해 하남시로부터 북위례 아파트들의 분양가심사 내용을 확인한 결과 허술한 분양가심사가 밝혀졌다. 설계도면 등 설계도서에 기초한 공사비와 적정이윤을 검증하는 것이 아니라 국토부가 정한 부풀려진 기본형건축비와 가산비에 불분명한 낙찰률 적용으로 분양가를 심사·조정했다. 국민 소유의 땅을 강제 수용해 공공택지에 건설되는 아파트는 과도한 이윤을 방지하고 논밭과 그린벨트를 이용한 낮은 토지비용으로 무주택 서민들의 내 집 마련과 주변 집값 안정에 기여해야 한다. 그러나 추첨으로 분양받은 주택업자와 신탁회사, 건설업자 배 불리기에 이용되고 있다. 중앙정부와 지방정부·공기업이 주택업자를 거쳐 시행과 시공, 신탁까지 가세하여 이익을 챙기고 있다. 2007년 이후 이름도 밝히지 못하는 허술한 분양가심사로는 고분양가를 막을 수 없다. 국토부가 만든 기본형건축비와 가산비부터 없애고 투명히 자료를 공개해야 한다. 현재의 분양가심사는 주택업자들의 막대한 이윤추구의 수단으로 변질된 상태이다.

 

건설사가 하남시에 분양가심사를 신청한 금액은 평당 포레자이 1,863만원, 힐스테이트 1,864만원이었고, 심사위원회는 44만원, 31만원을 조정해 1,819만원, 1,833만원으로 승인했다. 조정 상세 내용을 보면, 경실련이 누차 지적했듯 분양가심사의 기준은 법정 건축비인 기본형건축비(2019년 3월 전용 84㎡기준 645만원, 북위례의 경우 중대형으로 조금 더 높음)를 넘느냐 넘지 않느냐가 심사기준이었다. 심사위는 포레자이와 힐스테이트의 분양가 심사시 건설사가 제출한 건축비를 기본형건축비 이내라는 이유로 상세 내용 등을 검증조차 하지 않고 전액 승인한 것으로 보인다.

분양가가 삭감된 항목은 두 아파트가 공통적으로 ‘흙막이 및 차수벽 공사’ 등 택지비 추가 비용과 건축비 가산항목, 보증수수료, 발코니확장비용 등이다. 그런데 그 조정 이유가 천편일률적이다. 건설사가 제시한 금액이 설계에 기반에 적정한 금액을 책정했는지 검증하는 것이 아니라 조달청의 평균 낙찰률을 일괄적으로 적용하는 방식이다. 가령 가산비 항목 중 인텔리전트설비 공사비 중 홈네트워크 공사비의 경우 해당 분야 조달청 평균 낙찰률인 85.5%를 적용하는 식이다.

물론, 포레자이의 경우 지하주차장 층고 증가로 인한 공사비에서 지하 1층을 60cm만 인정해 57억의 가산비 중 44억원을 삭감하거나, 힐스테이트는 저소음배관 교체비용 17억원을 삭감한 내역도 있지만, 이는 전체 수천억원의 총사업비와 분양가 중 극히 적은 금액이다.

 

가장 큰 부분을 차지하는 기본형건축비는 실제 건축공사에 얼마가 설계로 책정되어 있고, 과거 공사 등을 통해 얼마의 공사비를 사용했는지를 파악해 실제 공사비를 추정, 검증하는 심사는 전혀 이뤄지지 않았다. 사실상 분양가 심사위원회의 역할 자체가 없는 심사로 평가할 수 있다. 분양가심사위원회가 적정분양가를 검증하고 승인하는 것이 아니라 분양가가 타당하다는 들러리 위원회의 역할만 하고 있다.

이러한 허술한 심사의 가장 큰 원인은 현재 분양가심사제도 자체가 설계 내역과 실제 투입예정인 공사원가 계산 근거 등 공사비 내용, 도급계약 내용 등을 토대로 적정이윤에 근거해 분양가를 심사하는 것이 아니라 주변 시세와 기본형건축비 이내인지만을 기준으로 하고 있기 때문이다. 방대한 분양가심사도 몇 시간 만에 졸속으로 이뤄진 것으로 파악된다.

 

심사제도가 이렇다 보니 분양가심사가 제대로 될 가능성이 없다. 또 분양가 심사위원 명단 비공개, 속기록, 회의록 비공개 등 시민들은 분양가심사가 누가 언제 어떻게 이루어졌는지 알 길이 없다. 명단 비공개 등은 과거 정부의 수많은 위원회에서 오히려 로비와 비리의 주범이었던바, 명단과 속기록 등을 공개해 로비에 대한 감시와 발언에 대한 책임성을 부여하는 것이 올바른 방향이다.

경실련은 북위례 아파트들의 분양원가 허위공개와 검증부실에 대한 지자체의 책임을 묻기 위한 법적 절차를 진행할 것이다. 이번에 나타난바 지자체는 물론이고, 허수아비 심사를 조장하는 제도로 인해 분양가심사위원회의 잘못 역시 적지 않다. 이러한 엉터리 심사는 앞으로 정부가 계획 중인 3기 신도시에도 그대로 적용되기 때문에 적정한 분양가로 인한 무주택 서민들의 주거안정과 집값 안정은 달성될 수 없다. 정부가 택지매각방식, 전면 분양방식의 신도시 정책을 개선하고, 허수아비로 전락한 분양가심사 제도를 실질적인 심사가 가능하도록 전면 개선해야 한다.

 

기사입력: 2019/05/11 [10:07]  최종편집: ⓒ

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